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房地产市场当中，大部分人关注的是购房者和开发商，或者买家与房东。但实际上银行是非常关键的一环，大部分人吐槽开发商烂尾的时候，有没有想过监管账户的问题。

同样开发商大降价的时候，银行利率也在大降，去年的6.37%，今年的4.1%，都在诉说着当初的我真傻真天真真韭菜。

银行彻头彻尾就是个无情的生意机器！

但这次购房者不买房，银行急疯了！郑州房贷历史上出现了首次重大变动！

各位好，我行针对按揭贷款客户推出“三年先息还款”法！前3年只还利息，不还本金，第4年开始等额本息还款，大大减轻了前三年月供压力，安家置业更省力！

举例：贷款金额100万，年利率4.1%，贷款期限30年，前3年月供只还利息约3417元。

可能大部分朋友还不太了解这个方案的内容、意义还有重大影响！一定要慢慢看！

过往我们买房审批按揭贷款，一般会有两种还款方式：等额本金、等额本息。

1、等额本金等额本金每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态。它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额。

所以等额本金法第一个月的还款额最多，然后逐月减少，越还越少。

2、等额本息

等额本息每月的还款额相同。从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变。

即在月供“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。

简单总结：

1、等额本金的总利息比等额本息少；

2、等额本金第一个月还款额最高，以后逐月减少，前期压力大；

3、等额本息每个月还款额小，前期压力小；

4、资金的时间价值，这里我们暂不讨论；以贷款100万，贷款30年，首套利率4.1%为例。

▲等额本金首月还款6194.44元，然后逐月月供减少，总支付利息616708.33元，本息合计1616708.33元。

▲等额本息每月月供4831.98元，总支付739514.14元利息，本息合计1739514.14元。

以首月比较，等额本金要比等额本息的月供多还1362元。

除去银行原因，大部分人选择等额本息的原因是往往买房初期，特别是前几年经济压力特别大，少的一二千月供对家庭生活非常重要!

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重点来了！郑州现在已经有一家银行启动了新的[组合还款]。组合还款的房贷方案为前三年只还利息，后27年等额本息。同样以贷款金额100万，年利率4.1%，贷款期限30年为例，前3年月供只还利息约3417元。比等额本息每月再少还1414元，还款额比等额本金的一半略多。

总结——1、前三年月供非常少；

2、后27年月供多一些；

3、总的利息比等额本金多，比等额本息少；这样的[组合贷款]方案实际上一种新的定制，针对的就是前期月供困难的购房群体。在实际购房者中，现在开发商特别特别内卷，除了降价、送车位、送家电等等一些优惠外，关于首付、月供一直是主力的销售政策。比如首付分期、比如低首付网签，比如送一成首付、比如低首付网签+送月供。

以上所有的销售政策都是为了降低购房门槛，尽可能扩大客户群体。首付分期是为了缓解短期资金困难，低首付网签，剩余首付交房前付清是为了解决中长期资金困难。

美盛教育港湾、美盛金水印9月、10月的销售成绩与5万网签有非常大的关系。毕竟很多人买房之初可能缺的不是月供，而是首付。

这次疫情期间新城时光印象2万网签的杀伤力也很大，即便是不缺首付，但几十万能先拿到手里边，安全感是没法比的。

更狠更绝的是开发商不仅低首付网签，前两年还送你月供。现在荥阳、南龙湖的一些项目都是这样的销售策略。

听说你首付困难？

没关系、2万定房，网签？

什么？月供紧张？

前两年给你掏钱，帮你还月供。

别说话，铁子，高低整一套吧？

当下的购房群体①要么不想买房；②要么观望；③要么想买没钱买；开发商能够解决或者说提升的就是第三种客户。

而现在银行的[组合贷款]同样在银行端提升对第三种客户的吸引力。

未来一些项目真的不排除，购房前3年不仅不用花钱，还能倒拿钱。开发商要的是你的贷款，银行要的是你后27年的利息……

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其实因为市场原因，今年以来各大银行房贷业务萎缩的非常严重。

我们只看销售套数的变化，就能感受到业务的直线下滑。毕竟无论新房还是二手房，只有房子卖出去了才有房贷，在这种情况下银行业务压力非常大。

银行开始不挑食了，逐渐放下了身段。

1、为了揽业务，[组合贷款]都推出了；

2、现在4.1%的房贷利率是最低下限，不少城市房贷利率还在5%左右。要知道郑州每次LPR下调，一天之后全郑州银行都是最低利率；

3、一些银行小户型可以做贷款了，之前我们讲的最高卖到16000，现在最便宜8000的曼哈顿小户型已经能做贷款了；

4、很多银行不要流水了；

5、一些银行200㎡以上大户型也不降额度了；

6、一些银行征信有问题，信用逾期也可以做贷款了；

7、可以接力贷了；

8、以前超20年房龄已经很难贷了，今年20-25普遍能贷款，有的银行看进件情况最高可以做到30年房龄！

9、审批时间大幅度提升，很多银行已经可以当日审批了，一个工作日占大多数！

10、有的银行可以认可公证书了；

11、非成套经适房也可以做贷款了；

12、很多银行放款后随时可以部分或者全部还清，也没有违约金了；……

银行为了揽贷款业务，不断放宽条件，甚至突破合规问题。各种问题情况，甚至征信有问题都可以做按揭贷款了！

为什么今年二手房交易带押过户推行的这么顺利？因为每一个卖出去的二手房背后损失的就是银行的一个房贷，带押过户也是为了挽留存量房贷。

包括今年各大银行千方百计的阻挠购房者提前还房贷，能多赚一个月利息就多赚一个月，吃相极其难看。不得不说，就是这么讽刺！去年还是审批慢、利率高、放款难，额度少，各种卡条件，银行高高在上，今年就趴在地上，怎么都好。

对了，想想银行还是不够难！什么时候急的去撬友商的墙角，可以给存量房转按揭降利率的时候，我一定去支持一把！

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